前日，在武漢市洪山區(qū)保利公園九里小區(qū)，剛買房的黃女士很是無奈，花了245萬元全款買的二手房，結(jié)果房子剛過戶，就被人上門潑漆催債，還將房門給破壞了，還將門鎖孔給堵住了，而且還遇到了“房屋租賃合同”糾紛，無奈的吳某夫婦治好選擇報(bào)警。

1、買二手房被撬門潑漆

花245萬元全款買了套二手房，等房子過戶后，竟有人上門潑漆催債，還將房門砍壞。前日，在武漢市洪山區(qū)保利公園九里小區(qū)，買房者黃女士很是無奈，“現(xiàn)在家搬不成，原房主還將我手機(jī)號(hào)碼拉黑了。”

黃女士介紹，今年7月，她和丈夫通過中介看中了保利公園九里一套114平方米的房子，總價(jià)為245萬元。看房時(shí)，房主稱將房產(chǎn)證抵押給了金融公司，貸了180多萬元，急于出手還清貸款。8月2日，黃女士和丈夫與原房主吳某夫婦簽訂合同，并支付了定金。

8月9日，黃女士將房款匯給吳某，吳某還債后取出房產(chǎn)證，辦理了過戶手續(xù)。8月15日，黃女士一家從外地回到武漢，發(fā)現(xiàn)房子的鎖孔竟被人堵住了。第二天，有兩名男子找上門來，并拿出一份“房屋租賃合同”，自稱早已租下這套房子，讓黃女士搬離。該合同顯示，今年4月，租房人楊某轉(zhuǎn)給吳某夫婦5萬元押金，租下這套房，租期為5年。“但我看房子的時(shí)候，吳某夫婦明明住在里面，沒有租出去啊。”黃女士覺得莫名其妙。

黃女士說，她家人打電話給吳某的妻子張某，張某解釋說，她和丈夫欠了楊某5萬元，于是寫了這樣一份租賃合同，房子實(shí)際上沒租給楊某。當(dāng)日，黃女士報(bào)警，民警建議黃女士先將鑰匙放到物業(yè)，然后讓張某來小區(qū)處理好此事。

黃女士等了兩天，發(fā)現(xiàn)張某并沒有來小區(qū)，她便將鑰匙取回。結(jié)果，黃女士發(fā)現(xiàn)房子的房門被砍壞，門鎖也被撬壞，外墻上還被人用紅漆寫著“還錢”。黃女士撥打原房主張某的電話，發(fā)現(xiàn)已被對(duì)方拉黑。

前日下午，楚天都市報(bào)記者來到黃女士的房子，她在門上貼了一張告示，稱此房已賣給新業(yè)主，一切和老房主的糾紛與新業(yè)主無關(guān)。黃女士撥打張某手機(jī)，撥通后馬上被掛斷，而其丈夫吳某的手機(jī)為停機(jī)狀態(tài)。記者撥通張某手機(jī)，接通后無人接聽。記者又撥打楊某電話，她稱自己通過朋友介紹，租了吳某夫婦的房子，還交了5萬元押金。黃女士應(yīng)該去找吳某夫婦，而不應(yīng)該來找她。為何租了房子以后未入住？楊某的丈夫拿過電話稱，自己租的房子，想住就住。

“245萬元現(xiàn)款買房，中介費(fèi)和稅費(fèi)還花去15萬元，結(jié)果買了一個(gè)大麻煩。”黃女士憂心忡忡。

律師觀點(diǎn)

湖北我們律師事務(wù)所主任許方輝律師認(rèn)為，房子已經(jīng)過戶，原房主過去的糾紛與新房主無關(guān)。至于原房主和楊某是債務(wù)關(guān)系還是租賃關(guān)系需要厘清，楊某與原房主的這份租賃合同是否真實(shí)有效，需重點(diǎn)審查實(shí)際簽訂時(shí)間、是否實(shí)際履行，支付租金的轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)材料。如果該租賃合同并非雙方真實(shí)意思表示，那就是無效的。

2、買二手房的注意事項(xiàng)

一：核實(shí)賣方身份選擇可靠中介

核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩清。必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書，這是買二手房注意事項(xiàng)的前提。

二：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，終影響到二手房買賣合同的簽訂。

三：核實(shí)房屋是否允許買賣

需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓是存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

四：關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中

簽約過程中應(yīng)注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。

合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

五：明確房款付款方式和時(shí)間

這個(gè)環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛，因此一定要在合同中明確總房款金額、付款方式、付款時(shí)間、付款條件、貸款方式等相關(guān)內(nèi)容。一般情況下，在約定時(shí)，買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按照交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。

六：小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

七：保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。

八：明確戶口遷出期限

在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。